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一二线成交略降 三四线货币化安置影响较大

2018年07月13日11:02   来源:中国经济导报
摘要:时至年中,房地产市场走势如何?从过去经验看来,分化行情严重,而且一般是一二线上涨,三四线停滞,不过,从最近统计数据情况看来,一二线成交略降,三四线价格上涨较快,其中棚改区货币化安置政策走势是关键因素。

时至年中,房地产市场走势如何?从过去经验看来,分化行情严重,而且一般是一二线上涨,三四线停滞,不过,从最近统计数据情况看来,一二线成交略降,三四线价格上涨较快,其中棚改区货币化安置政策走势是关键因素。

相关专家认为,在大的政策调控之下,一二线城市房价稳定是趋势,而三四线城市棚改区货币化安置比例或将减少。

大城市:二手房成交有所下降

近日,中国指数研究院发布2018年上半年300城市土地市场成交数据。数据显示,上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元,同比增加27%。

中国指数研究院相关负责人分析指出,上半年,重点城市继续调整供地结构,加大住宅用地供应力度,增加保障房及租赁住房用地比例,同时继续落实多样化土地招拍挂政策,稳定土地市场。从今年上半年的情况来看,二线和三四线城市成为企业拿地热点,高价地成交逐渐向二线和三四线城市偏移,新一轮风险值得关注。

随着楼市调控政策持续深化,“一城一策”渐成主流。近日,上海易居房地产研究院发布《2018年上半年10城二手房市场报告》。报告显示,2018年上半年,受监测的十大城市二手房累计成交约34.3万套,同比下降20%,降幅较1~5月份收窄2个百分点。

报告监测的十大城市分别是:北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华,涵盖了一二线热点城市。易居研究院研究员王梦雯表示,2018年上半年,成交量虽然较2017年下半年略有回升,但仍处于近6年平均水平附近,明显低于本轮周期最高位2016年的水平,可见市场下行趋势没有逆转。

来自我爱我家市场研究院的数据显示,北京二手房市场从2016年及2017年春节后的高温中急速冷却,并在2017年下半年跌至低谷,房价也随之下挫。进入2018年,伴随刚性需求的回归,北京二手房市场逐步走出低谷,交易量回升,价格止跌,但半年的整体房价依旧保持下跌。

我爱我家市场研究院院长胡景晖对中国经济导报记者分析表示,整体来看,2018年上半年北京二手房市场在交易规模上是回暖的,但这种回暖缘于从低谷向正常的回归,市场整体仍然保持健康和理性,房价也保持稳定,甚至还有下跌。

胡景晖认为,市场接下来的上升空间已经不大,未来将逐渐趋于平稳。房价在交易量稳定的情况下没有上行动力,加上住建部等七部门决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象的专项行动,下半年北京二手房市场基本会进入平稳期,整个市场会在此期间慢慢调整,形成市场与政策的平衡。

易居方面也认为,不仅是北京二手房市场难以出现明显上行趋势。后续来看,苏州、厦门成交量将逐渐回归至合理水平,但恐难出现大幅反弹。成都、金华等城市,目前市场交易仍较为活跃,随着调控效果的释放和持续发酵,预计下半年量能将逐渐走弱。

三四线:二手房价格上涨

尽管大城市的二手房成交在下降,但是三四线价格在上涨。

国家统计局发布的70个大中城市商品住宅价格数据显示,5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有63个,较4月再增5个,其中,价格环比涨幅超过1%的多达21个。具体来看,三亚环比上涨2.4%,成都环比上涨2.1%,海口环比上涨2.1%,青岛环比上涨2.0%,尤其是丹东,环比上涨高达5.3%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,最近几年楼市,特别是三四线城市,严重依赖棚改的货币化安置。

张大伟表示,货币化安置造成了大量的购房需求,而部分城市的库存不足,这些需求放大了购房紧张情绪。市场突然增加了几百万户手持现金的购房者,而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加下,房地产市场持续上涨,从一线城市蔓延到二线,从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。

从近两年看,货币化安置比例不断提高。数据显示,2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%,而到了2016年时,货币化安置比例已高达48.5%。

在此背景下,房地产去库存效果明显,日前易居房地产研究院发布的全国100个城市新建商品住宅库存数据显示,截至5月底,受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。综合历史数据,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

海通证券相关报告也显示,2014~2016年棚改货币化安置面积分别为0.4亿平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米,分别占当年住宅商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%,均逐步抬升。

近日,虽然国家开发银行对收回审批权限等棚改相关事宜给予否认,但业内人士认为,虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限,但棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存,随着房地产去库存阶段结束,货币化安置也应逐步退出。

海通证券宏观分析师姜超表示,货币化安置导致全国地产销量“虚高”。考虑到未来两年内棚改货币化安置面积将见顶回落、缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续,他认为未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。

申万宏源宏观分析师李一民表示,后续新增项目受理偏向谨慎,在本轮降准之后,PSL(抵押补充贷款,即Pledged Supplementary Lending的缩写)作为基础投放货币的作用下降,收紧PSL亦是大势所趋。在PSL明显收严后2~3个月开始,会显现出对房地产投资的压力,“未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。”

李一民表示,截至目前,2018年1~5月份累计投放PSL为4976亿元,较去年同期增长38.8%,同时,2018年上半年PSL投放已经达到了2017年全年的78%。

趋势:货币化安置比例或将减少

那么,如何看待未来三四线城市的货币化安置政策走势呢?

中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立对中国经济导报记者表示,棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力和居住水平,但也要注意到,货币化安置同时刺激了需求,给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。

尹中立表示,棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。2014年前后房地产市场持续低迷,将棚改的实物安置改为货币化安置,可以起到刺激市场需求的作用。从2015年后的房地产市场表现看,无论是成交量还是成交价格,都呈现上涨的趋势,房地产市场的强势增长为宏观经济的稳定起到了重要的作用。

尹中立指出,房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计,不宜长期使用。他认为,从当前的形势看,部分城市的房价涨幅过大,房地产去库存政策的负面影响开始显现,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。

“房地产市场既有一般消费品的特点,还有资本投资品的特点。”尹中立指出,“追涨杀跌”是投资市场的波动特征,在整体金融紧缩的背景下,唯有楼市一枝独秀,进一步强化了楼市是“最好的投资渠道”的理念。

因此,尹中立认为,大比例地进行货币化安置不仅助长了居民盲目加杠杆的冲动,也刺激了房地产开发商在三四线城市盲目扩张,给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。

业内人士认为,城中村等动辄上千万的补偿金不仅大幅度推高了购房资本,而且带来了不少社会问题。

北京师范大学经济系主任罗楚亮也表示,作为一种财产积累形式,房产与收入不平衡之间相互影响,房产价值相对于收入的贡献率快速上升,低收入人口中所占的房产价值份额在下降。

对此,张大伟认为,从目前来看,三四线库存在继续减少,在一二线进入补库存后,三四线也开启了库存短缺时代。棚改政策虽然不会一刀切,但货币化安置政策,应该是到了调整并考虑减少的时候了。

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